В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Массовая кадастровая оценка объектов недвижимости проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Также кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается при постановке объекта недвижимости на кадастровый учет или изменении в государственном кадастре недвижимости количественных и качественных характеристик объекта недвижимости.
Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно увидеть в кадастровом паспорте, кадастровой выписке и кадастровой справке на объект недвижимости, которые являются общедоступными сведениями государственного кадастра недвижимости и предоставляются по запросу любого лица.
Зачастую отраженная в вышеуказанных документах кадастровая стоимость земельного участка или здания в несколько раз превышает рыночную стоимость, что вынуждает его собственника платить необоснованно высокий размер земельного налога или арендатора непомерно высокую арендную плату, что понижает рентабельность объекта недвижимости. В этом случае закон допускает возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости.
Такая возможность установлена Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости предусмотрен внесудебный и судебный порядок, причем граждане имеют возможность по своему усмотрению оспорить кадастровую стоимость в любом порядке. Юридические же лица вправе подать заявление в суд лишь после оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости во внесудебном порядке.
Для оспаривания кадастровой стоимости во внесудебном порядке в Управлении Росреестра по Тульской области приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 г. № П/321 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия рассматривает споры на основании поступившего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости с приложением следующих документов:
- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
Необходимо отметить, что в случае если снижение кадастровой стоимости предполагается не более чем на 30% от существующей, положительное экспертное заключение в комиссию представлять не требуется.
По результатам рассмотрения представленных документов комиссия принимает решение об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с представленным отчетом оценщика, либо об отказе в изменении кадастровой стоимости.
При несогласии с решением Комиссии оно может быть оспорено в судебном порядке.
Помимо Комиссии в судебном порядке кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в Тульском областном суде (г. Тула, проспект Ленина, д. 45).
Примечательно, что положения, допускающие возможность непредставления в Комиссию положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков в случае снижения кадастровой стоимости не более чем на 30% при подаче заявления в суд не применяются, т.е. независимо от того, насколько предполагается снижение кадастровой стоимости, положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков подлежит представлению в суд. Без него поданное заявление подлежит возврату.
Как правило в при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке судом назначается проведение судебной экспертизы, которая и устанавливает размер рыночной стоимости объекта недвижимости.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Во сколько обойдется процедура пересмотра кадастровой оценки земельного участка:
1. При оспаривании кадастровой стоимости в Комиссии:
- составление отчета оценщика – 15000 рублей,
- положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (в случае снижения более чем на 30%) – 30000 рублей,
- юридические услуги – 20000 рублей,
2. При оспаривании кадастровой стоимости в суде:
- составление отчета оценщика – 15000 рублей,
- положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – 30000 рублей,
- судебная экспертиза – от 20000 до 40000 рублей в зависимости от количества и характера вопросов,
- юридические услуги – 25000 рублей,
Именно поэтому оспаривание оценки земельного участка небольшого размера считается бесперспективным в виду больших денежных затрат. С этим фактором связано и то, что большинство дел, поступающих на рассмотрение Комиссии или в судебный орган, имеют площадь и кадастровую стоимость выше среднего.
Мы имеем обширный положительный опыт юридического сопровождения дел по снижению кадастровой стоимости как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Снижение кадастровой стоимости в Туле.
Примеры из нашей судебной практики:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|